임대차를 비롯하여 중개사무소를 통하여 계약을 하다보면, 가계약금을 걸게 되는 경우가 있다.

 

첫째 원칙은 가계약금은 걸지 않는 것이 원칙이라는 것이다.

 

가계약금 역시 계약금이라서, 계약금에 기한 해지를 하게 된다면 계약금은 몰취를 당하게 된다.

계약금에 기한 해지라는 것은, 다른 민법상 취소 사유가 없는데 단지 해지하고 싶어서 해지하는 것이다.

그러나 다른 민법상 취소 사유가 있다면 그 취소 사유에 기해 취소를 해야지 몰취를 당하지 않게 된다.

 

그래서 가계약금 역시 계약금으로서의 의미를 갖는다.

 

따라서, 그렇게 특별히 급할 것이 없으면 굳이 가계약금을 걸지 않아도 된다. 보통 가계약금을 거는 시점은 계약서를 쓰는 시점과 24시간 이내인 경우가 많다. 그렇다면 어차피 계약은 성사될 확률이 높다. 그 사이에 누군가 더 나은 조건을 상대방에게 제시하여 계약이 성사되는 경우를 방지하기 위해서인데, 그럴 확률은 매우 낮다. 그런 사람이 있었다면 이미 계약이 체결되었을 것이기 때문이다.

 

가계약금을 걸지 않아야 하는 이유는 그것이 쓸데없이 분쟁을 발생시키거나 의사조정을 복잡하게 만든다는 것이다. 가계약금 역시 계약금인데, 보통 분쟁은 가계약금을 걸 때 고려했던 조건과 다른 이야기를 상대방이 하거나, 실제로 다른 조건이거나, 중도에 사정이 변경되었기 때문이다.

 

예를 들어 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 하기로 하여 가계약금을 20만원 입금하였다고 하자. 이 경우 실제로 계약을 하러 만났더니 월세가 55만원이라고 하거나 보증금이 2000만원이라고 하면 문제가 발생한다.

 

이러한 경우는 물론 민법상 중요부분의 착오에 해당한다. 그런데 상대방이 엉터리 법률지식을 갖고 있거나, 착오사실 입증이 쉽지 않음을 기화로 나쁜 마음을 먹으면 소송을 해야 하는 매우 귀찮은 일이 발생할 수 있다.

 

가계약금 입금 당시에 확인하지 못한 임대차 물건에 하자가 있다거나 하는 것도 마찬가지다. 이것을 계약서를 쓸 때 되어서야 이야기를 하게 되면 골치가 아파진다. 물론 이 경우 역시도 착오에 해당하는데, 그 하자가 중요부분인가도 문제될 수 있고, 중요부분이 아니라면 월세가 어떻게 조정되어야 하는가라는 문제도 발생된다. 상식대로 하면 이렇게 착오가 발생하면 제로 베이스에서 다시 협상하는 것이 맞다. 그런데 가계약금이 입금되면 이러한 제로 베이스 협상이 왜곡되는 것이다.

 

둘째, 만일 가계약금을 건다면 공인중개사에게 등기부등본 등 필요 서류와 계약의 기본 조건을 확인받고 입금해야 한다.

 

등기부등본 확인은 필수적이다. 갑구의 소유자가 임대자가 맞는지 확인을 꼭 해야 하고, 을구에는 근저당권 등 담보권이 설정되어 있지 않은지 확인해야 한다. 

그리고 계약의 기본조건, 보증금, 월세, 그리고 임대목적물에 하자가 없음.을 전제로 가계약금을 입금하겠음. 이와 다른 사실은 중요부분 착오로 봄. 이라는 확인서를 공인중개사에게 받고 나서  가계약금을 입금하는 것이 필요하다.

 

이렇게 할 경우에는 필요사항을 확인하고 계약서를 당일 작성하는 것과 크게 다르지 않다.

 

계약금이건 가계약금이건 목적물을 직접 눈으로 확인할 것, 하자가 없음을 확인받을 것, 등기부등본(필요한 경우 건축물 대장도) 확인할 것, 계약의 핵심 조건인 보증금이나 월세를 명시한 서면을 확보할 것의 요건을 갖춰야 하는 것이다. 이 요건을 갖추지 못하고 계약금을 지급하는 것은 귀찮은 분쟁 리스크를 지는 것이다.

 

3. 위와 같이 하지 않고 가계약금을 지급하였는데 예전과 이야기가 달라지는 경우

 

(1) 계약금에 기한 해지를 하지 않는다.

(2) 현장에서 즉시 전화통화 녹음 기능과, 음성 녹음 기능을 활용하여 무엇에 대하여 착오가 발생하였는지에 관하여 증거를 남긴다.

(3) 위 증거를 확보했다는 점을 고지하는 내용을 담아 민법 제109조 및 제110조에 기한 취소를 한다고 내용증명을 보낸다.  

<끝>

 

 

 

 

Posted by 시민교육

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